Плинність орендарів – один із найбільших факторів, що призводить до зниження прибутку в житловій нерухомості. Коли хтось переїжджає, ви не просто втрачаєте місяць чи два орендної плати – ви часто витрачаєте тисячі на прибирання, ремонт, рекламу, перевірку та витрати на пошуки вільних приміщень. І це навіть не враховуючи час і стрес, пов'язані з пошуком когось нового.
Якщо ви шукаєте більшої стабільності та передбачуваності у вашому доході від оренди, зменшення плинності кадрів має бути головним пріоритетом.
Реальність така, що більшість орендарів насправді не хочуть переїжджати. Але коли вони відчувають, що їх ігнорують, недооцінюють або економлять, вони починають переглядати Zillow. І як тільки вони зникають, це дороговартісне перезавантаження.
Тож як довше утримати хороших орендарів? Ось шість практичних порад та ідей, які допоможуть вам досягти успіху в цьому напрямку.
1. Почніть з плавного заселення
Тон, який ви задаєте в перші кілька днів оренди, має тривалий вплив. Якщо квартира брудна, замки не працюють або є плутанина з ключами чи документами, ваші орендарі починають оренду розчарованими та настороженими. Це перше враження важко позбутися.
Ви можете уникнути цього, якщо будете ретельним.
- Переконайтеся, що квартира бездоганна, усі ремонтні роботи виконані, а комунальні послуги підключені (або їх легко перенести).
- Майте чіткі інструкції щодо того, як отримати ключі, де паркуватися, як з вами зв'язатися та коли потрібно сплатити орендну плату.
- Залиште невеликий вітальний жест – рукописну записку, пляшку води в холодильнику або путівник по місцевих кав’ярнях.
Коли ви робите це, ви показуєте, що пишаєтеся своєю власністю та піклуєтеся про їхній комфорт. Люди пам’ятають, як до них ставилися з першого дня, тому зробіть це важливим.
2. Підтримуйте чітке, шанобливе та своєчасне спілкування
Одна з головних скарг орендарів – це погана комунікація. Чи то ігнорування повідомлень, розпливчасті відповіді чи затримки з відповідями, ніщо не псує стосунки швидше, ніж відчуття, що ваші проблеми не мають значення.
Вам не обов'язково бути на зв'язку цілодобово, але вам потрібно бути доступним та шанобливим. Якщо ви особисто не можете бути доступними у звичайні години, найміть групу з управління нерухомістю, яка може це зробити.
Найголовніше — дотримуватися цього стандарту. Просте повідомлення на кшталт «Отримав вашу записку, перегляну цього тижня» має велике значення. Орендарі не очікують досконалості, але вони очікують підтвердження. Чим надійніші та професійніші ви, тим менша ймовірність того, що вони почнуть шукати когось кращого.
3. Будьте проактивними щодо технічного обслуговування
Орендарі можуть змиритися з багатьма речами, але відчуття ігнорування чи застрягання у невирішених проблемах не є одним із них. Профілактичне обслуговування показує, що ви дбаєте про нерухомість та їхній досвід. Тож замість того, щоб чекати, поки орендарі скаржаться на проблеми, будьте на крок попереду.
Плануйте сезонні перевірки для таких речей, як фільтри опалення, вентиляції та кондиціонування повітря, детектори диму та чищення водостічних жолобів. А якщо орендар повідомляє про невелику проблему, не зволікайте. Зараз цей протікаючий кран може бути п'ятихвилинним виправленням, але він стане джерелом розчарування (і потенційної шкоди), якщо ви залишите це питання невирішеним місяцями.
З цього приводу, коли ви щось виправляєте, повідомте про це орендаря. Навіть швидке «Просто хотів підтвердити, що ремонт завершено — повідомте мене, якщо щось ще виникне» підкреслить ваш професіоналізм і надійність.
4. Пропонуйте стимули для продовження оренди
Щорічне підвищення орендної плати може бути стандартною практикою у вашому регіоні, але якщо ви намагаєтеся зменшити плинність кадрів, є способи полегшити орендарям перебування.
Один із варіантів — запропонувати стимули для поновлення договору оренди. Це може бути невелика знижка, фіксована орендна ставка протягом двох років або навіть незначне оновлення, як-от нові жалюзі, чищення килимів або свіжий шар фарби.
Інший варіант — взагалі не підвищувати орендну плату, якщо вас влаштовує орендар, і ринок не змінився кардинально. Іноді вартість зміни орендаря перевищує невелике підвищення, яке ви отримаєте від нового орендаря.
Орендарі частіше залишаються, коли відчувають взаємовигідність цих відносин. А іноді достатньо просто не порушувати їхню ситуацію.
5. Поважайте їхній простір та конфіденційність
Один із найшвидших способів вигнати хорошого орендаря з дому – це переступити межі дозволеного. Пам’ятайте, що, по суті, це їхній дім, а не ваш. Постійні заходи, неочікувані візити або надто часті перевірки можуть створити дискомфорт для орендарів.
Звичайно, ви маєте право захищати свої інвестиції. Але дотримуйтесь належних правил попередження, плануйте візити в розумний час і робіть їх максимально ефективними. Якщо вам потрібен доступ до приміщення, поясніть чому та заздалегідь попередьте. А коли ви все ж таки зайдете, ставтеся до їхніх речей та конфіденційності з повагою.
6. Створіть репутацію чудового орендодавця
Це довга гра, але вона окупається. З часом ви захочете, щоб ваше ім'я мало якесь значення на місцевому ринку. Коли орендарі чують, що ви власник або керуючий, вони повинні бути впевнені, що до них ставляться справедливо, вони житимуть у доглянутому будинку та не будуть заскочені несподіванками.
Ця репутація будується з кожним кроком. Вона полягає в тому, як ви організовуєте заселення, як ви здійснюєте технічне обслуговування та чи справедливо та своєчасно повертаєте заставу.
Щасливі орендарі рекомендують друзів. Вони пишуть хороші відгуки. Вони залишаються з вами довше. А на конкурентному ринку оренди така доброзичливість може бути вашим найбільшим активом.
Підтримка правильного мислення
Деякі орендарі переїдуть, що б ви не робили. Життя змінюється. Робота переїжджає. Стосунки змінюються. Але багато хто воліє залишитися на місці – якщо залишатися здається легшим, комфортнішим і надійнішим, ніж їхати.
Це ваша мета як орендодавця: зробити вибір на користь оренди житла простим.
