Fluktuacija najemnikov je eden največjih dejavnikov, ki ubijajo dobiček v stanovanjskih nepremičninah. Ko se nekdo izseli, ne izgubite le meseca ali dveh najemnine – pogosto porabite na tisoče evrov za čiščenje, popravila, oglaševanje, preglede in stroške prostih prostorov. In to sploh ne vključuje časa in stresa, ki ga porabite za iskanje nekoga novega.
Če iščete večjo stabilnost in predvidljivost pri prihodkih od najemnin, mora biti zmanjšanje fluktuacije glavna prednostna naloga.
Resničnost je, da večina najemnikov dejansko ne želeli premakniti se. Ko pa se počutijo prezrte, podcenjene ali podcenjene, začnejo brskati po Zillowu. In ko jih ni več, je to draga ponastavitev.
Kako torej dlje časa obdržati dobre najemnike? Tukaj je šest praktičnih nasvetov in idej, ki vam bodo na tem področju pomagali doseči uspeh.
1. Začnite močno z gladko vselitvijo
Ton, ki ga ustvarite v prvih nekaj dneh najema, ima trajen vpliv. Če je stanovanje umazano, ključavnice ne delujejo ali če pride do zmede glede ključev ali dokumentov, vaši najemniki začnejo najemno pogodbo frustrirani in previdni. začetni vtis težko se je otresti.
Temu se lahko izognete s temeljitostjo.
- Prepričajte se, da je enota brezhibna, da so vsa popravila opravljena in da so komunalne priključki vzpostavljeni (ali da jih je enostavno prenesti).
- Imejte jasna navodila, kako prevzeti ključe, kje parkirati, kako vas kontaktirati in kdaj je treba plačati najemnino.
- Pustite majhno gesto dobrodošlice – ročno napisano sporočilo, steklenico vode v hladilniku ali vodnik po lokalnih kavarnah.
Ko počnete te stvari, kažete, da ste nekdo, ki je ponosen na nepremičnino in skrbi za njihovo udobje. Ljudje si zapomnijo, kako so bili z njimi ravnani prvi dan, zato poskrbite, da to šteje.
2. Komunikacija naj bo jasna, spoštljiva in pravočasna
Ena najpogostejših pritožb najemnikov je slaba komunikacija. Naj gre za prezrta sporočila, nejasne odgovore ali zamude pri odzivanju, nič ne pokvari odnosa hitreje kot občutek, da vaše skrbi niso pomembne.
Ni vam treba biti na voljo 24 ur na dan, 7 dni v tednu, vendar morate do morate biti dosegljivi in spoštljivi. Če osebno ne morete biti dosegljivi v običajnem delovnem času, najemite skupino za upravljanje nepremičnin kdo lahko je.
Najpomembneje je, da se držite tega standarda. Preprosto sporočilo, ki pravi, "Dobil sem tvoje sporočilo, ta teden si ga bom ogledal." veliko pomeni. Najemniki ne pričakujejo popolnosti, ampak do pričakujte potrditev. Bolj zanesljivi in profesionalni kot ste, manjša je verjetnost, da bodo začeli iskati nekoga boljšega.
3. Bodite proaktivni glede vzdrževanja
Najemniki lahko živijo z marsičim, vendar občutek prezrtosti ali obtičanja z nerešenimi težavami ni ena od njih. Preventivno vzdrževanje kaže, da vam je mar za nepremičnino in njihove izkušnje. Zato namesto da čakate, da se najemniki pritožujejo nad težavami, bodite korak pred drugimi.
Načrtujte sezonske preglede za stvari, kot so filtri HVAC, detektorji dima in čiščenje žlebov. In če najemnik prijavi manjšo težavo, ne odlašajte. Morda je puščajoča pipa zdaj petminutna rešitev – če pa je nerešene več mesecev, bo vir frustracij (in morebitne škode).
Glede tega, ko nekaj popravite, obvestite najemnika. Tudi na hitro, "Samo želel sem potrditi, da je popravilo končano – sporočite mi, če se še kaj pojavi," krepi vašo profesionalnost in zanesljivost.
4. Ponudite spodbude za podaljšanje najema
Vsakoletno zvišanje najemnine je morda v vašem območju običajno, če pa poskušate zmanjšati fluktuacijo najemnikov, obstajajo načini, kako najemnikom olajšati bivanje.
Ena od možnosti je ponuditi spodbude za podaljšanje najemne pogodbe. To je lahko majhen popust, fiksna najemnina za dve leti ali celo manjša nadgradnja – kot so nove žaluzije, čiščenje preprog ali svež nanos barve.
Druga možnost je, da najemnine sploh ne zvišate, če ste zadovoljni z najemnikom in se trg ni dramatično spremenil. Včasih stroški prodaje odtehtajo majhno povišanje, ki bi ga dobili z novim najemnikom.
Najemniki bodo bolj verjetno ostali, če bodo menili, da je odnos obojestransko koristen. In včasih preprosto ne že samo motenje njihovega položaja je dovolj spodbudno.
5. Spoštujte njihov prostor in zasebnost
Eden najhitrejših načinov, da dobrega najemnika odženete, je, da prekoračite meje. Ne pozabite, da je to v vseh pogledih njihov dom, ne vaš. Nenehni obiski, nenapovedani obiski ali prepogosti pregledi lahko najemnikom povzročijo nelagodje.
Seveda imate pravico zaščititi svojo naložbo. Vendar upoštevajte ustrezna pravila o obveščanju, načrtujte obiske ob razumnih časih in poskrbite, da bodo čim bolj učinkoviti. Če potrebujete dostop do enote, pojasnite, zakaj, in jo ustrezno opozorite. In ko vstopite, spoštljivo ravnajte z njihovimi stvarmi in zasebnostjo.
6. Zgradite si ugled odličnega najemodajalca
To je sicer dolgoročna igra, vendar se splača. Sčasoma želite, da vaše ime na lokalnem trgu nekaj pomeni. Ko najemniki slišijo, da ste lastnik ali upravitelj, bi morali biti prepričani, da bodo z njimi ravnali pošteno, da bodo živeli v dobro vzdrževanem domu in da jih ne bodo presenetila presenečenja.
Ta ugled se gradi z eno interakcijo naenkrat. Gre za način, kako ravnate s selitvami, kako ravnate z vzdrževanjem in ali pravično in pravočasno vračate varščine.
Zadovoljni najemniki priporočajo prijatelje. Pišejo dobre ocene. Ostanejo dlje. In na konkurenčnem trgu najemnih stanovanj je lahko takšna dobra volja vaše največje bogastvo.
Ohranjanje pravilne miselnosti
Nekateri najemniki se bodo preselili ne glede na to, kaj storite. Življenje se spremeni. Službe se preselijo. Odnosi se spremenijo. Toda mnogi bi raje ostali pri hiši – če se jim zdi bivanje lažje, udobnejše in zanesljivejše kot odhod.
To je vaš cilj kot najemodajalca: naj bo bivanje lahka izbira.
