Fluctuația chiriașilor este unul dintre cei mai mari factori care determină profitul în domeniul imobiliar rezidențial. Când cineva se mută, nu pierzi doar o lună sau două de chirie - adesea cheltui mii de dolari pe curățenie, reparații, publicitate, vizionare și costuri de neocupare. Și asta nici măcar nu ia în considerare timpul și stresul de a găsi pe cineva nou.
Dacă sunteți în căutarea unei stabilități și a unei predictibilități sporite a veniturilor din chirii, reducerea fluctuației de personal trebuie să fie o prioritate absolută.
Realitatea este că majoritatea chiriașilor nu vor de fapt să se mute. Dar când se simt ignorați, subapreciați sau devalorizați, încep să caute pe Zillow. Și odată ce pleacă, este o resetare costisitoare.
Așadar, cum reușiți să mențineți chiriașii buni mai mult timp la locul lor? Iată șase sfaturi și idei practice pentru a vă pregăti pentru succes în acest sens.
1. Începeți puternic cu o experiență de mutare lină
Tonul pe care îl stabiliți în primele zile ale unui contract de închiriere are un impact de durată. Dacă unitatea este murdară, încuietorile nu funcționează sau există confuzie în jurul cheilor sau al documentelor, chiriașii încep contractul de închiriere frustrați și precauți. Această impresie inițială este greu de scăpat.
Poți evita asta fiind minuțios.
- Asigurați-vă că unitatea este impecabilă, toate reparațiile sunt finalizate și utilitățile sunt conectate (sau ușor de transferat).
- Aveți instrucțiuni clare despre cum să ridicați cheile, unde să parcați, cum să vă contactăm și când trebuie plătită chiria.
- Lasă un mic gest de bun venit – un bilet scris de mână, o sticlă de apă în frigider sau un ghid al cafenelelor locale.
Când faci aceste lucruri, arăți că ești o persoană care se mândrește cu proprietatea sa și că îi pasă de confortul acesteia. Oamenii își amintesc cum sunt tratați din prima zi, așa că fă ca acest lucru să conteze.
2. Mențineți o comunicare clară, respectuoasă și oportună
Una dintre cele mai frecvente nemulțumiri ale chiriașilor este comunicarea deficitară. Fie că este vorba de mesaje ignorate, răspunsuri vagi sau întârzieri în răspuns, nimic nu strică o relație mai repede decât să simți că preocupările tale nu contează.
Nu trebuie să fii disponibil 24/7, dar trebuie să fii ușor de contactat și respectuos. Dacă nu poți fi disponibil personal în timpul programului normal de lucru, angajează o echipă de administrare a proprietăților care poate fi disponibilă.
Cel mai important, respectați acest standard. Un simplu mesaj care spune: „Am primit mesajul dumneavoastră, mă voi uita săptămâna aceasta” este de mare ajutor. Chiriașii nu așteaptă perfecțiunea, dar așteaptă recunoaștere. Cu cât sunteți mai de încredere și mai profesionist, cu atât este mai puțin probabil să înceapă să caute pe cineva mai bun.
3. Fiți proactivi în ceea ce privește întreținerea
Chiriașii pot accepta multe lucruri, dar sentimentul că sunt ignorați sau blocați cu probleme nerezolvate nu se numără printre ele. Întreținerea preventivă arată că vă pasă de proprietate și de experiența lor. Așadar, în loc să așteptați ca chiriașii să se plângă de probleme, fiți cu un pas înainte.
Programați verificări sezoniere pentru lucruri precum filtrele HVAC, detectoarele de fum și curățarea jgheaburilor. Și dacă un chiriaș raportează o mică problemă, nu ezitați. S-ar putea ca robinetul care curge să fie o rezolvare în cinci minute acum - dar va fi o sursă de frustrare (și potențiale daune) dacă îl lăsați nerezolvat luni de zile.
În acest sens, atunci când repari ceva, anunță chiriașul. Chiar și un scurt „Am vrut doar să confirm că reparația a fost finalizată – anunță-mă dacă mai apare ceva” îți întărește profesionalismul și seriozitatea.
4. Oferiți stimulente pentru reînnoirea contractului de închiriere
Creșterea chiriei în fiecare an ar putea fi standard în zona ta, dar dacă încerci să reduci fluctuația de personal, există modalități de a facilita șederea chiriașilor.
O opțiune este oferirea de stimulente pentru reînnoirea unui contract de închiriere. Acestea ar putea fi o mică reducere, o chirie fixă pe doi ani sau chiar o mică îmbunătățire - cum ar fi jaluzele noi, curățarea covoarelor sau un strat proaspăt de vopsea.
O altă opțiune este să nu măriți chiria deloc dacă sunteți mulțumit de chiriaș și piața nu s-a schimbat dramatic. Uneori, costul fluctuației de chirie depășește mica creștere pe care ați obține-o de la un nou chiriaș.
Chiriașii sunt mai predispuși să rămână atunci când simt că relația este reciproc avantajoasă. Și uneori, simpla evitare a perturbării situației lor este un stimulent suficient.
5. Respectă spațiul și intimitatea lor
Una dintre cele mai rapide metode de a da afară un chiriaș bun este să depășești limitele. Reține că, în toate sensurile, aceasta este casa lor, nu a ta. Vizitele neanunțate sau inspecțiile excesiv de frecvente pot face ca chiriașii să se simtă inconfortabil.
Desigur, aveți dreptul să vă protejați investiția. Dar respectați regulile de notificare corespunzătoare, programați vizitele la ore rezonabile și mențineți-le cât mai eficiente posibil. Dacă aveți nevoie de acces la unitate, explicați motivul și avertizați-vă din timp. Și când intrați, tratați bunurile și intimitatea acestora cu respect.
6. Construiește-ți o reputație de proprietar excelent
Acesta este un joc pe termen lung, dar dă roade. În timp, veți dori ca numele dvs. să însemne ceva pe piața locală. Când chiriașii aud că sunteți proprietar sau administrator, ar trebui să fie încrezători că vor fi tratați corect, că vor locui într-o casă bine întreținută și că nu vor fi luați prin surprindere.
Această reputație se construiește interacțiune cu interacțiune. Constă în modul în care gestionezi mutările, în modul în care te ocupi de întreținere și în modul în care returnezi garanțiile în mod corect și prompt.
Chiriașii fericiți recomandă prieteni. Scriu recenzii bune. Rămân mai mult timp. Și pe o piață competitivă a închirierilor, acest tip de bunăvoință poate fi cel mai mare atu al tău.
Menținerea mentalității corecte
Unii chiriași se vor muta indiferent de ce faci. Viața se schimbă. Locurile de muncă se mută. Relațiile se schimbă. Dar mulți ar prefera să rămână la locul lor – dacă a rămâne li se pare mai ușor, mai confortabil și mai sigur decât a pleca.
Acesta este obiectivul tău ca proprietar: să faci din ședere alegerea ușoară.
