Барған сайын күрделі жылжымайтын мүлік ландшафтында құрылыс салушылар банкроттығы жылжымайтын мүлікті сатып алушыларға, инвесторларға және мүдделі тараптарға елеулі құқықтық және қаржылық қауіп төндіреді. Құрылыс алдындағы кондо сегментінде немесе жаңа тұрғын үй бөлімшелерінде болсын, құрылыс салушының кенеттен құлдырауы меншік құқығын бұзуы, сатып алушының депозиттерінен айырылуы және қымбат сот ісін бастауы мүмкін. Дүние жүзіндегі жылжымайтын мүлік нарықтары ішкі және халықаралық инвестицияларды тартуды жалғастырып жатқандықтан, тәуекелдерді азайтудың сенімді стратегияларына деген қажеттілік бұрынғыдан да маңызды.
Қайта сатылатын үйлер нарықтың неғұрлым тұрақты сегменті болып қала береді, бірақ жаңа әзірлемелерді қарастыратын сатып алушылар сақтықпен қарауы керек. Зерттеу Торонтодағы жылжымайтын мүлік листингтер қаржылық қолдауы күшті және белгіленген аяқтау жазбалары бар сипаттарды анықтауға көмектеседі — әзірлеу тобының сенімділігін бағалау кезіндегі негізгі көрсеткіштер.
Сатып алушылар мен инвесторларды құқықтық қорғау
Сатып алушылар үшін қорғаныстың бірінші бағыттарының бірі - Онтариодағы кондоминиум туралы заңнамаға енгізілген заңды қорғау. Онтарио кондоминиумы туралы заңға сәйкес, құрылыс алдындағы қондырғыларды сатып алушыларға заңды құжаттарды қарап шығу және айыппұлсыз сатып алудан бас тарту үшін 10 күндік демалыс кезеңі беріледі. Ең бастысы, әзірлеушілер сатып алушының депозиттерін сенімді шоттарға орналастыруға міндетті, олар қорғалған және көп жағдайда Tarion Кепілдік Корпорациясы сияқты бағдарламалармен сақтандырылған.
Тарионның қамтуы депозиттерді белгіленген лимиттерге дейін қорғауды, сондай-ақ кешіктірілген жабу өтемін қамтиды. Дегенмен, қорғаныс құрылғы түріне және сатып алу бағасына байланысты өзгереді. Сатып алушылар осы қамтудың көлемін анықтау үшін сатып алу-сату келісімін мұқият тексеруі керек. Мұны орындамау, әзірлеуші банкроттық туралы арыз берсе немесе жұмысын тоқтатса, айтарлықтай қаржылық шығынға әкелуі мүмкін.
Эскроу құрылымдары және сенім ережелері
Эскроу құрылымдары - бұл жобаның маңызды кезеңдері орындалғанға дейін сатып алушының депозиттерінің қауіпсіз сақталуын қамтамасыз етуге арналған тағы бір тәуекелді азайту механизмі. Үшінші тарап заң фирмалары басқаратын заңды сенім шоттары сатып алушының қаражатын әзірлеушінің операциялық шоттарынан бөліп, қосымша кепілдік береді. Бұл құрылымдық бөлу дұрыс емес пайдалануды шектейді және банкроттық сценарийлерінде қалпына келтіру мүмкіндігін жақсартады.
Лицензияланған делдалдар мен заңды өкілдер арқылы жұмыс істейтін сатып алушылар көбінесе өз депозиттеріне байланысты қаржылық кепілдіктерді көбірек қадағалайды. Стандартты салалық тәжірибе депозиттік кезеңдерді және босату шарттарын егжей-тегжейлі ашуды қамтиды. Дегенмен, инвесторлар әрқашан депозиттің қалай өңделетініне және қандай жағдайларда мерзімінен бұрын босатылуы немесе қайтарылуы мүмкін екендігі туралы ашықтықты сұрауы керек.
Тиісті сараптама және әзірлеуші скринингі
Ең тиімді алдын алу стратегияларының бірі - әзірлеушіге мұқият тексеру. Сатып алушылар жобаның өткен аяқталуын, қаржылық төлем қабілеттілігін, аяқталмаған сот ісін және тұтынушылардың қанағаттануын зерттеуі керек. Сұраныс жоғары нарықтарда жаңа әзірлеушілер кеңістікке көбірек енуде, бірақ олардың барлығы бірдей капиталдандырылған немесе тәжірибелі емес.
Әзірлеушінің Tarion және Үй құрылысын реттеуші органында (HCRA) тіркеу күйін қарап шыққан жөн. Бұл ұйымдар лицензиясы бар құрылысшылардың есебін жүргізеді және кепілдікті бұзу тарихы, тоқтатылған лицензиялар немесе тұтынушылардың шағымдары бар тұлғаларды анықтайды. Сонымен қатар, сатып алушылар тексерілген қаржылық есептілікті, өнімділік міндеттемелерін немесе жобадан бас тартқан жағдайда қосымша ресурсты ұсынатын аккредитивтерді сұрай алады.
Банкроттық жағдайындағы құқықтық қорғау құралдары
Әзірлеуші банкроттық туралы өтініш бергенде, сатып алушылар көбінесе кепілсіз кредиторларға айналады. Бұл мәртебе олардың қаражатты қайтару мүмкіндігін шектейді, әсіресе әзірлеушінің қаржы институттары алдында өтелмеген міндеттемелері болса. Мұндай жағдайларда банкроттықты басқарушы активтердің жойылуын қадағалайды және сатып алушылар депозитінің бір бөлігін әлеуетті түрде қалпына келтіру үшін кредиторлық талаптарды ұсынуы керек.
Заңды жүгіну негізінен бастапқы келісім тіліне байланысты. Қайтару, эскроу ережелері немесе мерзімінен бұрын тоқтату құқықтарының нақты анықталған шарттары бар сатып алушылар жақсырақ орналасады. Егер келісімде жеткілікті құқықтық қорғау болмаса, сатып алушыларға азаматтық сот ісін жүргізуге тура келуі мүмкін, көбінесе табысы шектеулі. Бөлімшелерді тапсырыс бойынша сату немесе алыпсатарлық сатып алу арқылы қаржыландырған инвесторлар үшін тәуекелге ұшырау айтарлықтай жоғары болуы мүмкін.
Сақтандыру опциялары және қаржылық күтпеген жағдайлар
Кейбір сатып алушылар Тарионның стандартты қамтуынан тыс қосымша сақтандыру полистерін таңдай алады. Құрылыстың кешігуі мен күшін жоюдан хеджирлеуге арналған үшінші тарап фирмаларының депозиттерін сақтандыру немесе қаржы өнімдері барған сайын сатылуда. Дегенмен, бұл өнімдер құны, көлемі және орындалу мүмкіндігі бойынша әртүрлі. Сатып алу келісімін жасамас бұрын жылжымайтын мүлік заңгерімен кеңесу қолда бар сақтандыру және тәуекелдерді азайту құралдарын бағалау үшін маңызды.
Сатып алушылар күтпеген жағдайларды жоспарлауды да ескеруі керек. Бұл кідіріс жағдайында қаржылық буферді сақтауды, тапсырманы сатудың икемділігін зерттеуді және мерзімінен бұрын ипотекалық несиені алдын ала мақұлдау мерзімі жоба аяқталмай тұрып бітетінін бағалауды қамтиды. Бұл алдын ала шаралар банкроттық рәсімінен немесе тоқтатылған құрылыстан туындаған кідірістердің әсерін жұмсарта алады.
қорытынды
Жылжымайтын мүлікті дамытудың тұрақсыз әлемінде сатып алушыларды қорғау келісімшарттарға қол қойылғанға дейін басталуы керек. Құқықтық кепілдіктерді қолдану, ашық депозиттік құрылымдарды талап ету және әзірлеушіні мұқият тексеру арқылы сатып алушылар кенеттен банкроттықтың қаржылық және құқықтық әсерін азайта алады. Жылжымайтын мүлік секторы үлкен мүмкіндіктер ұсынады, бірақ сонымен бірге ұқыптылықты, жоспарлауды және кәсіби басшылықты қажет етеді. Тәуекелдерді басқарудың проактивті стратегиясы инвестицияңызды қорғап қана қоймайды, сонымен қатар қазіргі белсенді және бәсекеге қабілетті тұрғын үй ландшафтында жан тыныштығын қамтамасыз етеді.
