Бірлескен кәсіпорындар (БК) – ресурстарды біріктіру, тәуекелдерді бөлісу және ірі жобаларды капиталдандыру үшін бірнеше тараптарды біріктіретін жылжымайтын мүлікті дамытудағы жалпы құрылым. Бұл ынтымақтастықтар табысты болуы мүмкін болғанымен, олар, әсіресе бюджет асып кеткен кезде, айтарлықтай қиындықтарға тап болады. Құрылыстағы, жұмыс күшімен немесе қаржыландырудағы шығындардың өсуі БК келісімдерінің ұзақ мерзімділігін жиі тексереді және нақты заңнамалық базаның қажеттілігін көрсетеді.
Тұрғын үй шешімдерін қарастыратын жеке тұлғалар үшін сұраныс Торонтодағы жалға беру даму нәтижелері нарықтық ұсынысқа қалай әсер ететінін көрсетеді. Бірлескен кәсіпорындардағы бюджеттің асып кетуі жобаларды кешіктіруі, жеткізу мерзімдерін өзгертуі немесе қолжетімділік мақсаттарын ауыстыруы мүмкін, сайып келгенде, жалға алу және меншік нарықтарындағы қолжетімділікке әсер етеді.
Бюджеттің асып түсуінің себептері
Бiрлескен кәсiпорындардағы бюджеттiң асып түсуi факторлардың кең ауқымынан туындауы мүмкiн, соның iшiнде:
- Құрылыс шығындары: Материалдық және еңбек шығындарының өсуі шығындар инфляциясының жиі қозғаушы күші болып табылады.
- Нормативтік кешігулер: Рұқсат беру, аймақтарға бөлуді өзгерту немесе сәйкестік мәселелері жиі уақыт кестелерін ұзартады және шығындарды арттырады.
- Дизайндағы өзгерістер: Мүдделі тараптар сұраған немесе құрылыс нормаларын қанағаттандыру үшін қажет өзгертулер бюджетті көбейтуі мүмкін.
- Күтпеген жағдайлар: Қоршаған ортаны қалпына келтіру, топырақтың тұрақсыздығы немесе құрылыс кезінде анықталған құрылымдық мәселелер.
Бұл тәуекелдердің әрқайсысы серіктестікке кедергі келтірмеуін қамтамасыз ету үшін БК келісім-шарттарында алдын ала қарастырылуы керек.
Тәуекелді заңды бөлу
Бюджеттің асып кетуін өңдеудің өзегі БК келісімдері тәуекелді қалай бөлетінінде жатыр. Әдетте келісімдер меншік пайызына негізделген пропорционалды міндеттемелерді белгілейді. Мысалы, егер бір серіктес 60% меншікті капиталға ие болса, олар артық шығындардың 60% үшін жауапты болуы мүмкін. Дегенмен, келісімшарттар сонымен қатар құрылыс менеджерін өнімділікке байланысты шығындардың өсуіне жауап беру сияқты рөлдерге негізделген жауапкершілікті тағайындай алады.
Келісімшарт тілінің анық болуы маңызды. Онсыз даулар сот процесіне ұласып, жобаға қауіп төндіреді және инвесторлармен қарым-қатынасты қиындатады.
Құқық қорғау құралдары және дауларды шешу
Артықшылықтар орын алған кезде БК серіктестері әдетте келесідей келісімшарттық қорғау құралдарына сүйенеді:
- Басты қоңыраулар: Әрбір серіктестен меншік үлесіне пропорционалды қосымша қаражат салуды талап ету.
- Қарыздық қаржыландыру: Жетіспеушілікті жабу үшін қосымша несиелерді іздеу, бірақ бұл кірісті азайтуы мүмкін.
- Мүдделерді қайта бөлу: Үлес қосатын серіктестерге артық шығындарды жабудың орнына үлестік қатысу үлесін арттыруға мүмкіндік беру.
Дауларды шешу тетіктері, соның ішінде медиация мен арбитраж БК келісімдеріне жиі енгізіледі. Сот ісін жүргізудің бұл баламалары жобалардың жалғасуын қамтамасыз ете отырып, қарым-қатынастарды сақтай отырып, қақтығыстарды тиімдірек басқаруға көмектеседі.
Сенімгерлік міндеттер және басқару
БК серіктестері адал әрекет етуге, тиісті сақтық танытуға және өз бетінше жұмыс істеуге жол бермеуге сенімгерлік міндеттерге міндетті. Артық шығындарды дұрыс ашып көрсетпеу немесе жауапкершілікті әділетсіз ауыстыру әрекеттері сенімгерлік міндетті бұзу туралы шағымдарға әкелуі мүмкін. Бірлескен басқару комитеттері сияқты басқару құрылымдары даулардың өршу ықтималдығын азайта отырып, қадағалау мен есеп беруді қамтамасыз етеді.
Егжей-тегжейлі есеп беру міндеттемелері — ай сайынғы қаржылық есеп берулер, ауытқулар туралы есептер және ақша ағындарының болжамдары — сондай-ақ ашықтықты арттырады. Бұл талаптар барлық серіктестердің туындайтын асып кетулер туралы хабардар болуын және уақтылы шешім қабылдауын қамтамасыз етеді.
Сақтандыру және тәуекелді азайту
Құрылысшының тәуекелі немесе мердігердің дефолтты сақтандыруы сияқты сақтандыру өнімдері күтпеген жағдайлардан немесе мердігердің сәтсіздігінен туындаған асып кетуден ішінара қорғауды қамтамасыз етеді. Өнімділік облигациялары мен кепілдіктер мердігерлердің келісілген бюджеттер шегінде жұмысын аяқтауын қамтамасыз ету арқылы тәуекелді азайта алады.
Бұған қоса, күтпеген резервтерді немесе рұқсат етілген шығындарды ұлғайту бойынша шекті шектеулерді талап ететін шарттық тармақтар қосымша кепілдіктерді қамтамасыз етеді. Бұл механизмдер белсенді бюджеттеуді ынталандырады және құбылмалылыққа қарсы буферлерді жасайды.
Саясат және нарықтық салдары
Құрылыс нарықтары инфляцияға, жеткізу тізбегінің үзілуіне және жұмыс күшінің тапшылығына байланысты құбылмалы бола бастағанда, саясаткерлер шығындарды ашуды, келісімшарттың ашықтығын немесе қаржыландыруды қолдауды реттейтін ережелерге араласуы мүмкін. Бұл шаралар жобалар қаржылық қиындықтарға тап болған кезде сатып алушылар мен жалға алушылар көтеретін тәуекелдерді азайтуға бағытталған.
Нарық үшін бюджеттің асып кетуі жалға берілетін тұрғын үйдің қолжетімділігін кешіктіруі мүмкін, бұл жеткізу мерзімдерін одан әрі итермелейді және қолжетімділікке әсер етеді. Торонто сияқты жалдауға сұраныс артып келе жатқан қалаларда БК-ның асып кетуін заңды түрде өңдеу тұрғын үй ландшафтын қалыптастыруда тікелей рөл атқарады.
Қорытынды ой
Бюджеттің асып кетуі жылжымайтын мүлік саласындағы бірлескен кәсіпорындарға тән тәуекел болып табылады. Олардың әсері негізінен келісім-шарттардың тәуекелді қалай бөлетініне, сенімгерлік міндеттемелерді орындауына және дауларды шешу жолдарын қамтамасыз ететініне байланысты. Күшті басқару, сақтандыруды қорғау және ашық есеп беру осы тәуекелдерді азайтуда маңызды болып табылады. Әзірлеуге жұмсалатын шығындар өзгеріп отыратындықтан, мұқият құрылымдалған БК келісімдері жобалардың құқықтық немесе қаржылық тұрақтылыққа нұқсан келтірместен алға жылжуын қамтамасыз ететін маңызды құрал болып қала береді.
