Pemerintah di seluruh dunia tengah memperbarui strategi perumahan mereka untuk mengatasi masalah keterjangkauan dan memastikan akses yang adil terhadap rumah bagi semua orang. Kebijakan perumahan inklusif berkembang melampaui persyaratan dasar untuk perumahan bersubsidi. Kini kebijakan tersebut menyentuh perencanaan penggunaan lahan, bagaimana dana dialokasikan, aksesibilitas bangunan, dan tujuan jangka panjang untuk menjaga perumahan tetap terjangkau dan layak huni. Perubahan ini terjadi sebagai respons terhadap kesenjangan yang semakin besar antara pendapatan dan biaya perumahan, meningkatnya permintaan sewa, dan pergeseran demografi, seperti populasi yang menua dan meningkatnya migrasi ke kota.
Peraturan juga mulai mencerminkan betapa rumitnya pasar perumahan saat ini. Banyak kota menghubungkan tujuan perumahan inklusif dengan perubahan zonasi, penambahan tunjangan bangunan, dan manfaat bagi pengembang yang membangun proyek dengan pendapatan campuran. Pembaruan ini juga mencerminkan perubahan dalam cara transaksi real estat ditangani, termasuk munculnya opsi kontrak seperti penjualan tugas pra konstruksi, yang menunjukkan bagaimana strategi keterjangkauan disesuaikan jauh sebelum konstruksi selesai. Alat-alat ini membantu pasar merespons lebih cepat sementara pemerintah berupaya mengikuti kebijakan.
Perubahan Definisi dan Tujuan Kebijakan
Perumahan inklusif dulunya hanya dikaitkan dengan unit berpendapatan rendah, tetapi kini mencakup berbagai kebutuhan yang lebih luas. Kebijakan kini ditujukan untuk melayani orang dengan berbagai tingkat pendapatan, situasi keluarga, dan kemampuan fisik. Salah satu pendekatan, yang disebut zonasi inklusif, mengharuskan persentase tertentu dari bangunan baru mencakup rumah yang terjangkau atau mudah diakses. Beberapa kota menawarkan manfaat kepada pengembang, seperti kemampuan untuk membangun lebih banyak unit atau membayar pajak yang lebih rendah, sebagai imbalan atas pemenuhan persyaratan ini.
Program lainnya melibatkan kemitraan antara pemerintah dan pembangun swasta, di mana kota dapat menyediakan lahan atau pendanaan, dan pembangun menangani konstruksi dan penyewaan. Hal ini dapat membantu meningkatkan pasokan perumahan sekaligus menjaga harga tetap wajar di daerah yang lahannya terbatas.
Kebijakan perumahan inklusif saat ini juga berfokus pada stabilitas jangka panjang. Alih-alih menawarkan diskon jangka pendek, banyak kota mendukung proyek yang membuat harga rumah tetap terjangkau selama beberapa dekade, dengan menggunakan perangkat seperti dana perwalian tanah masyarakat untuk melindungi dari kenaikan harga.
Para Pemangku Kepentingan yang Terkena Dampak Kebijakan yang Berkembang
Perubahan dalam kebijakan perumahan memengaruhi banyak orang. Pemerintah daerah kini harus mengawasi proyek-proyek dengan lebih ketat untuk memastikan bahwa mereka memenuhi target keterjangkauan. Ini termasuk melacak bagaimana dana digunakan dan menangani masalah publik tentang pembangunan baru. Di sisi lain, para pembangun harus menyesuaikan diri dengan aturan baru—apakah itu berarti memasukkan unit yang lebih terjangkau, merancang ruang yang mudah diakses, atau menggabungkan opsi sewa dan kepemilikan dalam pembangunan yang sama.
Bagi penyewa, kebijakan ini menawarkan peluang untuk mendapatkan pilihan perumahan yang lebih baik yang sebelumnya mungkin tidak terjangkau. Namun, perubahan aturan tentang siapa yang memenuhi syarat untuk mendapatkan bantuan atau di mana unit dibangun juga dapat menimbulkan kebingungan. Pembeli yang membeli rumah di gedung-gedung dengan pendapatan campuran ini mungkin melihat perubahan dalam nilai properti atau dinamika lingkungan sekitar.
Pemilik tanah dan investor mungkin juga perlu menyesuaikan diri. Ketika kota memberlakukan persyaratan baru, nilai tanah dapat berubah—terkadang membuat pembangunan menjadi kurang menguntungkan jika aturannya lebih ketat daripada saat tanah pertama kali dibeli. Hal ini dapat mendorong sebagian orang untuk bergerak lebih cepat dalam pembangunan sebelum aturannya diperketat.
Kerangka Hukum dan Alat Kepatuhan
Agar kebijakan perumahan inklusif dapat berjalan, kebijakan tersebut perlu didukung oleh undang-undang yang jelas dan dapat ditegakkan. Ini berarti memastikan peraturan setempat selaras dengan rencana penggunaan lahan yang lebih luas dan bahwa semua tingkat pemerintahan menyetujui prosesnya. Kota-kota harus menentukan apa yang dianggap "terjangkau", berapa lama rumah harus tetap seperti itu, dan seberapa cepat rumah tersebut harus dibangun.
Menegakkan aturan ini merupakan tantangan yang terus-menerus. Banyak kota kini menggunakan perangkat hukum seperti pembatasan akta atau pendaftaran perumahan untuk memastikan unit yang terjangkau tidak berubah menjadi unit dengan harga pasar. Tanpa tindak lanjut, seluruh tujuan kebijakan ini dapat hilang.
Kota-kota juga meningkatkan cara mereka melacak kemajuan. Laporan rutin, audit eksternal, dan penggunaan data yang lebih baik membantu para pejabat melihat apa yang berhasil dan apa yang perlu diubah. Pelaporan yang jelas juga membantu masyarakat tetap mendapat informasi dan terlibat.
Dampak Ekonomi dan Sosial
Perumahan inklusif bertujuan untuk menciptakan keadilan di pasar perumahan, tetapi juga disertai dengan efek samping ekonomi. Jika aturannya terlalu ketat dan tidak ada cukup imbalan bagi pembangun, mereka mungkin memilih untuk tidak membangun sama sekali, yang menyebabkan berkurangnya jumlah rumah dan kenaikan harga.
Namun, jika kebijakan dirancang dengan baik, kebijakan tersebut mendukung pertumbuhan yang stabil. Lingkungan dengan pendapatan campuran sering kali menawarkan akses yang lebih baik ke sekolah, pekerjaan, dan transportasi. Hal ini membantu keluarga menjadi lebih stabil dan dapat menurunkan permintaan layanan pemerintah dari waktu ke waktu.
Perumahan yang terjangkau juga membantu perekonomian dengan memudahkan pekerja untuk tinggal di dekat tempat kerja mereka. Artinya, perjalanan pulang pergi berkurang, pergantian karyawan lebih rendah, dan produktivitas lebih konsisten. Semua manfaat ini berdampak luas di seluruh wilayah.
Menyeimbangkan Inovasi dengan Tujuan Ekuitas
Seiring dengan perubahan pasar perumahan, kebijakan yang mengaturnya pun harus berubah. Kota-kota tengah menguji teknologi baru, metode pembangunan yang lebih cepat, dan bahkan cara baru untuk mengumpulkan uang untuk perumahan. Namun, meskipun mencoba hal-hal baru itu penting, tujuan utamanya harus selalu berupa keadilan dan inklusivitas.
Kebijakan harus menempatkan perumahan terjangkau sebagai pusat perencanaan kota. Perumahan terjangkau tidak boleh diabaikan atau hanya dipinggirkan. Unit perumahan terjangkau harus ada di setiap lingkungan, dekat dengan angkutan umum, sekolah, dan kebutuhan sehari-hari lainnya.
Di masa mendatang, kita mungkin akan melihat kebijakan perumahan yang lebih erat kaitannya dengan tujuan iklim. Itu bisa berarti insentif untuk bangunan hemat energi atau rumah yang dibangun di dekat angkutan umum. Campuran keterjangkauan dan keberlanjutan ini dapat membantu kota menghadapi berbagai tantangan sekaligus.
Final Thoughts
Kebijakan perumahan inklusif berubah dengan cepat. Kini kebijakan tersebut mencakup sasaran seperti keterjangkauan jangka panjang, aksesibilitas, dan tanggung jawab lingkungan. Keberhasilan upaya ini akan bergantung pada perencanaan yang cerdas, undang-undang yang jelas, dan pembaruan rutin untuk memastikan bahwa kebijakan tersebut dapat mengikuti perubahan kebutuhan.
