در یک چشم انداز پیچیده املاک و مستغلات، ورشکستگی توسعه دهندگان یک تهدید قانونی و مالی قابل توجه برای خریداران ملک، سرمایه گذاران و سهامداران است. چه در بخش کاندو قبل از ساخت و چه در زیرمجموعه های مسکونی جدید، سقوط ناگهانی یک توسعه دهنده می تواند جدول زمانی مالکیت را از مسیر خود خارج کند، سپرده های خریدار را از بین ببرد و دعوی قضایی پرهزینه را به راه بیندازد. با توجه به اینکه بازارهای املاک و مستغلات در سراسر جهان به جذب سرمایه‌گذاری داخلی و بین‌المللی ادامه می‌دهند، نیاز به استراتژی‌های کاهش ریسک قوی‌تر از همیشه ضروری است.
فروش مجدد خانه ها بخش باثبات تری از بازار باقی می ماند، اما خریدارانی که پیشرفت های جدیدتر را در نظر می گیرند باید با احتیاط برخورد کنند. کاوش املاک و مستغلات تورنتو فهرست‌ها می‌توانند به شناسایی ویژگی‌هایی با پشتوانه مالی قوی‌تر و سوابق تکمیل تثبیت‌شده کمک کنند - شاخص‌های کلیدی هنگام ارزیابی قابلیت اطمینان یک تیم توسعه.
حمایت های قانونی برای خریداران و سرمایه گذاران
یکی از اولین خطوط دفاعی برای خریداران، حفاظت قانونی است که در قانون مالکیت انتاریو تعبیه شده است. بر اساس قانون کاندومینیوم انتاریو، به خریداران واحدهای قبل از ساخت یک دوره 10 روزه اعطا می شود تا اسناد قانونی را بررسی کنند و به طور بالقوه از خرید بدون جریمه انصراف دهند. مهمتر از آن، توسعه دهندگان موظفند سپرده های خریدار را در حساب های امانی قرار دهند، که توسط برنامه هایی مانند Tarion Warranty Corporation محافظت و در بسیاری از موارد بیمه می شوند.
پوشش تاریون شامل محافظت از سپرده تا سقف مشخص شده و همچنین جبران تاخیر در بسته شدن است. با این حال، حفاظت بسته به نوع واحد و قیمت خرید متفاوت است. خریداران باید قرارداد خرید و فروش خود را به دقت بررسی کنند تا میزان این پوشش مشخص شود. اگر برنامه‌نویسی برای ورشکستگی اقدام کند یا فعالیت خود را متوقف کند، انجام ندادن این کار می‌تواند منجر به ضرر مالی قابل توجهی شود.
ساختارهای امانی و مقررات اعتماد
سازه‌های امانی یکی دیگر از مکانیسم‌های کاهش ریسک است که برای اطمینان از حفظ امن سپرده‌های خریدار تا رسیدن به نقاط عطف پروژه طراحی شده است. حساب‌های اعتماد حقوقی که توسط شرکت‌های حقوقی شخص ثالث مدیریت می‌شوند، اطمینان بیشتری را ارائه می‌کنند و وجوه خریدار را از حساب‌های عملیاتی توسعه‌دهنده جدا می‌کنند. این جداسازی ساختاری استفاده نادرست را محدود می کند و شانس بهبود را در سناریوهای ورشکستگی بهبود می بخشد.
خریدارانی که از طریق کارگزاری‌های دارای مجوز و نمایندگان قانونی کار می‌کنند، اغلب نظارت بیشتری بر تضمین‌های مالی مرتبط با سپرده‌شان دارند. رویه استاندارد صنعت شامل افشای دقیق نقاط عطف سپرده و شرایط انتشار است. با این حال، سرمایه گذاران همیشه باید در مورد نحوه رسیدگی به سپرده و در چه شرایطی می توانند زودتر آزاد یا بازپرداخت شوند، شفاف سازی کنند.
Due Diligence و Developer Screening
یکی از موثرترین راهبردهای پیشگیرانه، بررسی دقیق برنامه‌نویس است. خریداران باید در مورد تکمیل پروژه های گذشته، پرداخت بدهی مالی، دعاوی در حال انتظار و رضایت مشتری تحقیق کنند. در بازارهای پرتقاضا، توسعه دهندگان جدیدتر به طور فزاینده ای وارد این فضا می شوند، اما همه آنها به اندازه کافی سرمایه یا تجربه ندارند.
توصیه می شود وضعیت ثبت نام توسعه دهنده را در تاریون و سازمان تنظیم مقررات ساخت و ساز خانه (HCRA) بررسی کنید. این سازمان‌ها سوابق سازنده‌های دارای مجوز را نگهداری می‌کنند و کسانی را که سابقه نقض گارانتی، مجوزهای تعلیق شده یا شکایات مصرف‌کننده دارند شناسایی می‌کنند. به‌علاوه، خریداران می‌توانند صورت‌های مالی حسابرسی شده، اوراق قرضه عملکرد یا اعتبار اسنادی را درخواست کنند که در صورت رها شدن پروژه، کمک بیشتری را ارائه می‌دهند.
راه حل های حقوقی در صورت ورشکستگی
زمانی که یک توسعه‌دهنده برای ورشکستگی اقدام می‌کند، خریداران اغلب به طلبکارهای بدون وثیقه تبدیل می‌شوند. این وضعیت توانایی آنها را برای بازیابی وجوه محدود می کند، به ویژه اگر توسعه دهنده تعهدات معوقه نسبت به مؤسسات مالی داشته باشد. در چنین مواردی، متولی ورشکستگی بر انحلال دارایی نظارت خواهد کرد و خریداران باید ادعاهای طلبکار را برای بازیابی بالقوه بخشی از سپرده خود ارائه کنند.
توسل حقوقی به شدت به زبان قرارداد اصلی بستگی دارد. خریداران با بندهای مشخص برای بازپرداخت، مفاد سپرده گذاری یا حقوق فسخ زودهنگام موقعیت بهتری دارند. اگر توافقنامه فاقد حمایت های قانونی کافی باشد، خریداران ممکن است مجبور به پیگیری دعاوی مدنی شوند که اغلب با موفقیت محدودی همراه است. برای سرمایه گذارانی که واحدها را از طریق فروش واگذاری یا خریدهای سفته بازانه تامین مالی کرده اند، قرار گرفتن در معرض ریسک می تواند به طور قابل توجهی بالاتر باشد.
گزینه های بیمه و موارد احتمالی مالی
برخی از خریداران ممکن است بیمه نامه های اضافی فراتر از پوشش استاندارد تاریون را انتخاب کنند. بیمه سپرده از شرکت های شخص ثالث یا محصولات مالی که در برابر تاخیر و لغو ساخت و ساز محافظت می کنند به طور فزاینده ای در بازار عرضه می شوند. با این حال، این محصولات از نظر هزینه، دامنه و قابلیت اجرایی متفاوت هستند. مشاوره با یک وکیل املاک قبل از انعقاد قرارداد خرید برای ارزیابی بیمه موجود و ابزارهای کاهش ریسک ضروری است.
خریداران همچنین باید برنامه ریزی اضطراری را در نظر بگیرند. این شامل حفظ یک بافر مالی در صورت تأخیر، بررسی انعطاف‌پذیری فروش واگذاری، و ارزیابی اینکه آیا پیش تأییدیه‌های اولیه وام مسکن ممکن است قبل از تکمیل پروژه منقضی شود یا خیر. این اقدامات پیشگیرانه می تواند تأثیر تاخیرهای ناشی از روند ورشکستگی یا توقف ساخت و ساز را کاهش دهد.
نتیجه
در دنیای بی ثبات توسعه املاک و مستغلات، حمایت از خریدار باید مدت ها قبل از امضای قراردادها آغاز شود. خریداران می توانند با به کارگیری پادمان های قانونی، تقاضای ساختارهای سپرده شفاف و بررسی کامل توسعه دهنده، تأثیر مالی و قانونی یک ورشکستگی ناگهانی را کاهش دهند. بخش املاک و مستغلات فرصت های فوق العاده ای را ارائه می دهد، اما همچنین به کوشش، برنامه ریزی و راهنمایی حرفه ای نیاز دارد. یک استراتژی مدیریت ریسک فعال نه تنها از سرمایه گذاری شما محافظت می کند، بلکه آرامش خاطر را در چشم انداز مسکن فعال و رقابتی امروز تضمین می کند.
