Higiezinen garapenean ohiko egitura dira joint ventureak (JV), hainbat alderdi elkartzen baitituzte baliabideak bateratzeko, arriskuak partekatzeko eta proiektu handiagoetan etekina ateratzeko. Lankidetza hauek errentagarriak izan daitezkeen arren, erronka handiak ere badituzte, batez ere aurrekontu-gainditzeak gertatzen direnean. Eraikuntzan, lan-indarrean edo finantzaketan kostuen igoerak askotan JV akordioen iraunkortasuna proban jartzen du eta lege-esparru zehatzen beharra azpimarratzen du.
Etxebizitza irtenbideak aztertzen dituzten pertsonentzat, eskaera Alokairuak Toronton garapen-emaitzek merkatuaren horniduran zuzenean nola eragiten duten islatzen du. Joint venture-etan aurrekontu-gainditzeak proiektuak atzeratu, entrega-epeak aldatu edo ordaindu ahal izateko helburuak alda ditzake, eta, azken finean, alokairu- eta jabetza-merkatuetan erabilgarritasunean eragina izan.
Aurrekontu-gainditzearen arrazoiak
Aurrekontu-gainditzeak hainbat faktoreren ondorioz gerta daitezke enpresa bateratuetan, besteak beste:
- Eraikuntza kostuak: Materialen eta lanaren gastuen igoera kostuen inflazioaren eragile ohikoak dira.
- Arautze atzerapenak: Baimenek, zonifikazio aldaketek edo betetze arazoek askotan epeak luzatzen eta gastuak handitzen dituzte.
- Diseinu aldaketak: Interesdunek eskatutako edo eraikuntza-kodeak betetzeko beharrezkoak diren aldaketek aurrekontuak puztu ditzakete.
- Aurreikusi gabeko baldintzak: Ingurumen-saneamendua, lurzoruaren ezegonkortasuna edo eraikuntzan zehar aurkitutako egitura-arazoak.
Arrisku horietako bakoitza aurreikusi behar da JV kontratuetan, gainkargek lankidetza zapuztu ez dezaten.
Arriskuaren Legezko Esleipena
Aurrekontu-gainditzeak kudeatzeko muina JV akordioek arriskua nola banatzen duten datza. Normalean, akordioek jabetza-ehunekoetan oinarritutako betebehar proportzionalak zehazten dituzte. Adibidez, bazkide batek % 60ko kapitala badu, kostuen gainditzearen % 60ren erantzule izan daiteke. Hala ere, kontratuek rolen araberako erantzukizuna ere esleitu dezakete, hala nola eraikuntza-kudeatzailea errendimenduarekin lotutako kostuen igoeren erantzule izatea.
Kontratu-hizkuntza argia ezinbestekoa da. Hori gabe, gatazkak auzibide bihur daitezke, proiektua arriskuan jarriz eta inbertitzaileekiko harremanak tentsioan jarriz.
Erremedioak eta Gatazkak Konpontzea
Gainjartzeak gertatzen direnean, JV bazkideek normalean kontratu-erremedioetan oinarritzen dira, hala nola:
- Kapital Deialdiak: Bazkide bakoitzak bere jabetza-partaidetzaren araberako funtsak gehitzea eskatzea.
- Zorren finantzaketa: Defizitak estaltzeko mailegu gehigarriak bilatzea, nahiz eta horrek etekinak diluitu ditzakeen.
- Interesen birbanaketa: Bazkide laguntzaileei gainkostuak estaltzearen truke kapital-partaidetzak handitzeko aukera ematea.
Gatazkak konpontzeko mekanismoak, bitartekaritza eta arbitrajea barne, maiz sartzen dira JV akordioetan. Auzibideen alternatiba hauek gatazkak modu eraginkorragoan kudeatzen laguntzen dute, harremanak mantenduz eta proiektuak aurrera jarraitzen dutela ziurtatuz.
Fiduzia-betebeharrak eta gobernantza
Elkarrekin lotutako bazkideek fede onez jokatzea, behar bezalako arreta erakartzea eta norberaren arteko negoziazioa saihestea dute betebehar fiduziario. Kostuen gainditzeak behar bezala ez agerian uzteak edo erantzukizuna bidegabeki aldatzeko saiakerak fiduziario betebeharra urratzeagatik erreklamazioak ekar ditzake. Gobernantza-egiturek, hala nola kudeaketa-batzorde bateratuek, gainbegiratzea eta erantzukizuna eskaintzen dituzte, gatazkak areagotzeko probabilitatea murriztuz.
Txosten zehatzak egiteko betebeharrek —hileko finantza-egoerak, aldakuntza-txostenak eta diruzaintzako fluxuen proiekzioak— gardentasuna ere hobetzen dute. Baldintza hauek bermatzen dute bazkide guztiek gainkarga sortzen direnen berri dutela eta erabaki egokiak har ditzaketela.
Aseguruak eta Arriskuak Arintzea
Aseguru produktuek, hala nola eraikitzailearen arriskuen edo kontratistaren hutsegiteen aseguruak, babes partziala eskaintzen dute aurreikusi gabeko baldintzek edo kontratistaren porrotek eragindako gainkostuen aurka. Errendimendu-fidantzek eta bermeek ere arriskua arindu dezakete, kontratistek lana adostutako aurrekontuen barruan amaitzen dutela ziurtatuz.
Gainera, kostuen igoera onargarrien mugak edo kontingentzia-erreserbak eskatzen dituzten kontratu-klausulek babes-neurri gehiago eskaintzen dituzte. Mekanismo hauek aurrekontu proaktiboak sustatzen dituzte eta ezegonkortasunaren aurkako babes-neurriak sortzen dituzte.
Politika eta merkatuaren ondorioak
Inflazioaren, hornikuntza-katearen etenaldien eta langileen eskasiaren ondorioz eraikuntza-merkatuak gero eta ezegonkorragoak bihurtzen diren heinean, politikariek kostuen dibulgazioari, kontratuen gardentasunari edo finantzaketa-laguntzari buruzko araudiekin esku hartu dezakete. Neurri horien helburua erosleek eta alokatzaileek proiektuek finantza-zailtasunak dituztenean jasaten dituzten arriskuak murriztea da.
Merkatuarentzat, aurrekontu-gainditzeak alokairuko etxebizitzen eskuragarritasuna atzeratu dezake, hornidura-epeak gehiago luzatuz eta eskuragarritasunean eraginez. Toronto bezalako hirietan, non alokairuen eskaria hazten jarraitzen duen, JV gainditzeen kudeaketa juridikoak zeresan zuzena du etxebizitza-paisaia moldatzen.
Final Pensamientos
Aurrekontu-gainditzeak berezko arrisku bat dira higiezinen joint ventureetan. Haien eragina neurri handi batean kontratuek arriskua nola banatzen duten, betebehar fiduziarioak nola betearazten dituzten eta gatazkei irtenbideak nola ematen dizkieten araberakoa da. Gobernantza sendoa, aseguru-babesak eta txosten gardenak funtsezkoak dira arrisku horiek arintzeko. Garapen-kostuak gorabehera jarraitzen duten heinean, arretaz egituratutako joint venture akordioak funtsezko tresnak dira proiektuak aurrera egiten dutela ziurtatzeko, egonkortasun juridikoa edo finantzarioa arriskuan jarri gabe.
